"房地產(chǎn)業(yè)是今后天正的第二主業(yè)。"素有儒商之稱的中國(guó)天正集團(tuán)董事長(zhǎng)高天樂,沉穩(wěn)的語(yǔ)氣里也難掩喜悅。

　　作為中國(guó)第三大低壓電器企業(yè)的中國(guó)天正集團(tuán),以輸變電設(shè)備為主導(dǎo),集制造、貿(mào)易、科研、投資、服務(wù)為一體的大型企業(yè)集團(tuán),2005年產(chǎn)值達(dá)60多億元。

　　據(jù)了解,南京天正湖濱分兩期開發(fā),計(jì)劃開發(fā)建筑面積15萬(wàn)平方米。目前總投資開發(fā)投入資金6億多元,8月份已經(jīng)開始面市銷售,目前資金回籠已經(jīng)1億多元。從投入到回籠,整個(gè)周期不到兩年。

　　樓市高峰期拿地

　　2005年元月,天正集團(tuán)斥資5.2億元奪得南京地王——南汽北地。該地塊由南汽地塊分割而成。2004年10月,南汽地塊因標(biāo)價(jià)8.5億元而流拍,之后被分割成北地與南地兩大板塊,標(biāo)價(jià)為5.2億元和3.3億元。天正所得地塊在當(dāng)時(shí)的南京堪稱地王。

　　重新回顧這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)始末,從時(shí)間節(jié)點(diǎn)上不難看出,天正的拿地?zé)o法排除高峰入市的沖動(dòng)。

　　當(dāng)時(shí)與南京相鄰的上海,房?jī)r(jià)正以瘋狂的姿勢(shì)扶搖直上,而南京沒有這種狂熱。有<南京樓市白皮書>披露了南京樓市穩(wěn)健步行的特色。2003年南京市商品房供不應(yīng)求矛盾較為突出,全年供銷比例為0.81:1,搖號(hào)、排隊(duì)買房普遍。而進(jìn)入2004年后,全市商品房累計(jì)上市1025萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)34%;全市預(yù)銷售808萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)16.5%。

　　雖然數(shù)據(jù)顯示供應(yīng)略大于需求,但投資者普遍認(rèn)為,"長(zhǎng)三角一帶瘋狂上漲的樓價(jià),雖然在南京掀不起波峰,但起碼可以濺到浪花。"

　　一場(chǎng)爭(zhēng)奪式的沖刺在南京開戰(zhàn)。2003年下半年以來,上海的開發(fā)商紛紛移戰(zhàn)南京,天正也是其中一員。

　　上海大華和復(fù)地聯(lián)手在浦口區(qū)拿地1800畝,其中,包括超大型住宅區(qū)"大華錦繡華城"。接著,復(fù)地接手江寧的朗香別墅,綠地集團(tuán)在鼓樓廣場(chǎng)豎起一座南京最高建筑,再有上海世茂一舉吃下下關(guān)區(qū)寶善地塊,號(hào)稱未來"南京外灘"。

　　國(guó)家宏觀調(diào)控組合拳在天正拿下地王兩個(gè)來月后開始出擊。央行房貸新政下,南京樓市雖沒像上海、杭州等長(zhǎng)三角城市的跌宕經(jīng)歷,卻也遭遇了沉悶。

　　根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),自從2005年6月1日新政實(shí)施當(dāng)月,入網(wǎng)銷售樓盤(與5月均價(jià)比),漲幅為負(fù)數(shù)的樓盤有58家。全市5月均價(jià)為每平方米4700多元,6月下跌至每平方米4200多元。

　　和全國(guó)的房地產(chǎn)投資者一樣,天正面臨著一場(chǎng)大考驗(yàn)。首先面臨的是5.2億元的土地款撥付。

　　借銀貸脫險(xiǎn)

　　央行的房貸新政進(jìn)一步嚴(yán)控了開發(fā)資金。業(yè)界人士紛紛預(yù)言:新政下,沒有資金實(shí)力的開發(fā)商將出局。

　　根據(jù)土地款撥付協(xié)議,天正5.2億元的土地款必須在2005年內(nèi)分兩期付清,第一期2.8億元,二期2.4億元。

　　而5.2億元并非是個(gè)小數(shù)目,是地塊拆遷給了天正時(shí)間上的緩解。

　　2003年,天正成立天正南京置業(yè)有限公司,主要負(fù)責(zé)當(dāng)?shù)氐耐顿Y項(xiàng)目。

　　其實(shí),天正共有200多名股東。2005年三四月間,集團(tuán)召集股東到南京當(dāng)?shù)乜疾祉?xiàng)目。當(dāng)時(shí),約有四五十名股東要求參股投資該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。這個(gè)意向緩解了新政擠壓房地產(chǎn)市場(chǎng)給天正湖濱形成的壓力。

　　天正整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作資金開始啟動(dòng)了。據(jù)具體負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的天正執(zhí)行總裁何捷透露,整個(gè)資本運(yùn)作由整個(gè)集團(tuán)操作。首批土地款中,以集團(tuán)貸得的銀行資本占1億元,股東1億元,其余部分為天正南京置業(yè)有限公司自有資金。

　　首批土地款撥付后,項(xiàng)目資金鏈開始常規(guī)性運(yùn)轉(zhuǎn)。2005年11月,一期價(jià)值2.8億元的土地進(jìn)入銀行抵押貸款,貸得資金2億元。可想而知,等到南汽北地二期拆遷完畢后,土地款問題已經(jīng)迎刃而解。

　　天正湖濱住宅總戶數(shù)約560戶。高層住宅充分利用景觀優(yōu)勢(shì),項(xiàng)目中的聯(lián)排花園洋房,"天正湖濱"借勢(shì)欲成為2006年南京樓市的領(lǐng)軍樓盤。

　　一個(gè)項(xiàng)目,資本運(yùn)轉(zhuǎn)是相對(duì)低調(diào)的靜脈,設(shè)計(jì)與策劃是動(dòng)脈。天正湖濱的地塊面積不大,不過戶型比較豐富,一期住宅共推出4幢高層336套,主力戶型在130平方米-150平方米之間,并有少量空中別墅,單套面積在250平方米-315平方米之間;后期將陸續(xù)推出聯(lián)排別墅、小戶型單身公寓等。

　　市場(chǎng)人士描述,"面積315平方米的一套景觀房,出售單價(jià)16800元/平方米,總價(jià)達(dá)到了530多萬(wàn)元"。南京城中板塊因天正湖濱花園近期售出的這套房子,隨之招搖起來。

　　"均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了11000元/平方米以上,房?jī)r(jià)在南京算高了。"剛剛探知了該樓盤的購(gòu)房戶林先生說。

　　"不僅要打造出更大的利潤(rùn)空間,也要打造出天正團(tuán)隊(duì)的品牌。"何捷介紹,項(xiàng)目決策層初始分析,樓盤的地理地段較好,但得房率較低,較旁邊的匯林綠洲相比,如果得到實(shí)際的居住面積,每100平方米差了近10平方米,如果按10000元/平方米計(jì),就少賺了10萬(wàn)元。