"房地產業是今后天正的第二主業。"素有儒商之稱的中國天正集團董事長高天樂,沉穩的語氣里也難掩喜悅。

　　作為中國第三大低壓電器企業的中國天正集團,以輸變電設備為主導,集制造、貿易、科研、投資、服務為一體的大型企業集團,2005年產值達60多億元。

　　據了解,南京天正湖濱分兩期開發,計劃開發建筑面積15萬平方米。目前總投資開發投入資金6億多元,8月份已經開始面市銷售,目前資金回籠已經1億多元。從投入到回籠,整個周期不到兩年。

　　樓市高峰期拿地

　　2005年元月,天正集團斥資5.2億元奪得南京地王——南汽北地。該地塊由南汽地塊分割而成。2004年10月,南汽地塊因標價8.5億元而流拍,之后被分割成北地與南地兩大板塊,標價為5.2億元和3.3億元。天正所得地塊在當時的南京堪稱地王。

　　重新回顧這個項目的開發始末,從時間節點上不難看出,天正的拿地無法排除高峰入市的沖動。

　　當時與南京相鄰的上海,房價正以瘋狂的姿勢扶搖直上,而南京沒有這種狂熱。有<南京樓市白皮書>披露了南京樓市穩健步行的特色。2003年南京市商品房供不應求矛盾較為突出,全年供銷比例為0.81:1,搖號、排隊買房普遍。而進入2004年后,全市商品房累計上市1025萬平方米,同比增長34%;全市預銷售808萬平方米,同比增長16.5%。

　　雖然數據顯示供應略大于需求,但投資者普遍認為,"長三角一帶瘋狂上漲的樓價,雖然在南京掀不起波峰,但起碼可以濺到浪花。"

　　一場爭奪式的沖刺在南京開戰。2003年下半年以來,上海的開發商紛紛移戰南京,天正也是其中一員。

　　上海大華和復地聯手在浦口區拿地1800畝,其中,包括超大型住宅區"大華錦繡華城"。接著,復地接手江寧的朗香別墅,綠地集團在鼓樓廣場豎起一座南京最高建筑,再有上海世茂一舉吃下下關區寶善地塊,號稱未來"南京外灘"。

　　國家宏觀調控組合拳在天正拿下地王兩個來月后開始出擊。央行房貸新政下,南京樓市雖沒像上海、杭州等長三角城市的跌宕經歷,卻也遭遇了沉悶。

　　根據南京網上房地產統計,自從2005年6月1日新政實施當月,入網銷售樓盤(與5月均價比),漲幅為負數的樓盤有58家。全市5月均價為每平方米4700多元,6月下跌至每平方米4200多元。

　　和全國的房地產投資者一樣,天正面臨著一場大考驗。首先面臨的是5.2億元的土地款撥付。

　　借銀貸脫險

　　央行的房貸新政進一步嚴控了開發資金。業界人士紛紛預言:新政下,沒有資金實力的開發商將出局。

　　根據土地款撥付協議,天正5.2億元的土地款必須在2005年內分兩期付清,第一期2.8億元,二期2.4億元。

　　而5.2億元并非是個小數目,是地塊拆遷給了天正時間上的緩解。

　　2003年,天正成立天正南京置業有限公司,主要負責當地的投資項目。

　　其實,天正共有200多名股東。2005年三四月間,集團召集股東到南京當地考察項目。當時,約有四五十名股東要求參股投資該房地產開發項目。這個意向緩解了新政擠壓房地產市場給天正湖濱形成的壓力。

　　天正整個項目運作資金開始啟動了。據具體負責該項目的天正執行總裁何捷透露,整個資本運作由整個集團操作。首批土地款中,以集團貸得的銀行資本占1億元,股東1億元,其余部分為天正南京置業有限公司自有資金。

　　首批土地款撥付后,項目資金鏈開始常規性運轉。2005年11月,一期價值2.8億元的土地進入銀行抵押貸款,貸得資金2億元。可想而知,等到南汽北地二期拆遷完畢后,土地款問題已經迎刃而解。

　　天正湖濱住宅總戶數約560戶。高層住宅充分利用景觀優勢,項目中的聯排花園洋房,"天正湖濱"借勢欲成為2006年南京樓市的領軍樓盤。

　　一個項目,資本運轉是相對低調的靜脈,設計與策劃是動脈。天正湖濱的地塊面積不大,不過戶型比較豐富,一期住宅共推出4幢高層336套,主力戶型在130平方米-150平方米之間,并有少量空中別墅,單套面積在250平方米-315平方米之間;后期將陸續推出聯排別墅、小戶型單身公寓等。

　　市場人士描述,"面積315平方米的一套景觀房,出售單價16800元/平方米,總價達到了530多萬元"。南京城中板塊因天正湖濱花園近期售出的這套房子,隨之招搖起來。

　　"均價已經達到了11000元/平方米以上,房價在南京算高了。"剛剛探知了該樓盤的購房戶林先生說。

　　"不僅要打造出更大的利潤空間,也要打造出天正團隊的品牌。"何捷介紹,項目決策層初始分析,樓盤的地理地段較好,但得房率較低,較旁邊的匯林綠洲相比,如果得到實際的居住面積,每100平方米差了近10平方米,如果按10000元/平方米計,就少賺了10萬元。